住宅を建築、リフォームする時や不動産売買時に良く耳にする「瑕疵」にはどんな事が該当するのでしょうか？
瑕疵とは、「通常あるべき品質や性能を有しないこと」をいいます。
住宅の瑕疵は通常の生活に支障があるような欠陥の事を指しています。
建物の瑕疵担保責任とは
建物の場合は具体的には雨漏れや白蟻被害や腐食などですが、実際にはこの様な不具合があっても引き渡し時に気付く事はほとんどありません。
そこで不幸にして購入した物件に瑕疵があった場合には、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追求できると民法で規定されています。責任を追求できる期間は瑕疵を発見した日から１年以内となります。
しかし中古住宅の売買の場合は、築年数が経っていれば老朽化や性能低下は当たり前で、全ての責任や保証を売主に課してしまったら、中古住宅の売買はできなくなってしまいます。
よって中古物件の場合には、売主の瑕疵担保責任が契約によって免除されている場合もあるので、この場合は万一瑕疵があっても原則として売主に瑕疵担保責任の請求ができませんので注意が必要です。(売主が瑕疵を知っていて隠していた場合は請求ができます)不安を解消するためには、プロの目によるインスペクションをお奨めします。
ただし宅建業者が自ら売主となる売買契約においては、民法の規定より買主に不利となる特約を付ける事はできません。
新築物件の場合は、平成12 年4 月1 日の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(通称：品確法)施行後は、全ての新築住宅に対して10 年の瑕疵担保責任期間が義務化されました。すなわち新築住宅の請負人または売主は、住宅購入者に対して構造耐力上主要な部分や屋根等の雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、引き渡しの日から10 年間その瑕疵を修補するなどの義務を負います。
また、この様な権利に則り賠償責任を求めても、すでに建築業者や宅建業者が倒産していたり支払い能力がなかったりすると、建て直しや補修ができないケースも考えられます。
そこでこの法律では、新築住宅の請負者や売主には10 年間の瑕疵担保責任を果たすための資金を供託しておくか、保険に加入するかのいずれかで担保する事を義務付けています。万一業者が倒産したり、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合でも、供託金の還付や保険金の支払いを受ける事が可能です。ただし補償される瑕疵担保の範囲は基本構造部分の瑕疵に限定されます。
一方住宅のリフォームの場合はどうでしょうか？残念ながら今のところ新築住宅の様に瑕疵担保責任期間の義務化は行われていません。しかし任意でリフォーム瑕疵保険に加入し、構造耐力上主要な部分や防水性能を有する部分の瑕疵に対して5 年間(増築部分は10 年間)の保証を受ける事が可能になります。これは住宅瑕疵担保責任保険法人がリフォーム工事部分の検査を行い保険を引き受ける仕組みなので、万一リフォーム会社が倒産しても、発注者が直接保険法人に保険金の請求をする事が可能になります。ただし、リフォームを行う会社が住宅瑕疵担保責任保険法人に事業者登録している必要があるので、リフォーム瑕疵保険の利用を検討する場合には事前にリフォーム会社に問い合わせしてみましょう。
いずれの場合でも瑕疵を発見できるのは、実際にそこで生活を行っている人です。定期的に点検やメンテナンスを行っていれば発見できる不具合や異常もあると思います。
発見が遅れて手遅れにならない様に、大切な住まいの日常のメンテナンスを疎かにしない様注意して欲しいと思います。
