中古住宅を購入する場合には、購入後に何らかのリフォームをされる方は多いと思います。
しかし、リフォームした事によって違反建築になってしまった残念なケースは決して少なくありません。
せっかくお金をかけてリフォームしたのに、資産価値が下がってしまったり、建物の安全性が損なわれたりする事のない様に注意が必要です。
増築工事を行う場合、一般的な木造2階建ての住宅であれば増築面積が10㎡以内の場合には、建築確認申請を提出して建築主事等に届け出る必要はありません。(ただし、防火・準防火地域内にある場合は建築確認申請が必要になります。)
しかし、建築確認申請が不要な増築工事を行う際は要注意です。確認申請が必要ないからといって、何をしても良いと言う事ではありません。建蔽率や容積率(敷地面積によって建物の建築面積や延床面積の制限があります)、建物の高さ制限や斜線制限等法令で決められている事は守らなければいけません。
これらの事は、リフォーム会社に相談すればアドバイスを受ける事ができるはずです。
プロでも安心して任せられない住宅リフォーム
しかし、リフォーム会社の理解不足や法令への適合の見落としによって違反建築物となってしまうケースもあります。
ビルトインガレージを居室に改造して容積率算定の緩和から外れてしまい容積率オーバーとなった、吹き抜けに床を増設して容積率オーバーとなった、バルコニーの下に部屋を作って建蔽率オーバーとなった、小屋裏収納を増やして木造3階建ての住宅と判定される様になった等のケースはリフォーム会社でも見落としがちです。
これらのケースでは建物の外観が大きく変わらないため、専門家でも法的チェックが甘くなりがちなのです。また、違反建築となってしまう事を知りながら、施主に対して何の説明も行わない業者もいます。もちろんこの様な業者には、構造耐力上の安全性のチェックなども期待できません。
また、敷地の前面道路側に増築して後退距離が少なくなり道路斜線違反となったり、増築工事を行ったために元からある隣の部屋の必要採光面積が不足してしまうケースなどもあります。
例え建築確認申請が不要な場合であっても、増築工事を行う際には法的チェックが必要です。
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そして最近比較的多いのが、外壁を木製の羽目板張りにリフォームしたり、サッシを交換したり、屋根材を葺き替えたりして違反建築になってしまうケースです。
防火地域、準防火地域などでは、隣地境界線や道路中心線から一定の距離以内の外壁・外壁の開口部(サッシなど)、屋根材などの防火性能が定められています。建物内外からの火災の拡大を防止するためのものですが、この法律により使用できる外壁材やサッシ、ガラス、ドア、屋根材などに制限があります。増築工事を行う際にも、外壁材や屋根材を既存のものと同じにできない場合もあります。
また、木製のウッドデッキなども設置できない場合があるので注意が必要ですが、設置を行う業者がきちんと説明してくれるとは限りません。
ホームインスペクションを行う際には、リフォームの計画についても相談しましょう
本来、建築に関する専門知識を欠く注文主に対して、リフォーム内容について注文主の要望が不適当である場合は、違法な要望に応じてはならない義務がリフォーム会社にはあるはずです。この様な規定を守らないでリフォーム工事を行い、万一火災や事故が拡大すれば、設計者や施工者の責任は免れないのですが、中にはリフォーム会社の担当者自体がこの様な規定を知らなかったり、見落としてしまう事もあるので要注意です。
この様なリフォームを行う際には、複数のリフォーム会社にプランを依頼するか、事前に建築の専門家に相談するかした方が良いでしょう。
中古住宅購入前にホームインスペクションを行う際には、リフォーム計画についても相談してみましょう。
そしてリフォーム計画について、法的なアドバイスが出来ないホームインスペクターは避けた方が無難です。
