今年4月に宅地建物取引業法の一部が改正され、宅建業者が中古住宅取引の媒介を行う際には、ホームインスペクション(既存住宅状況調査)について説明し、必要によって調査を行う者をあっせんすることが義務付けされる様になりました。
この改正により、インスペクションが実施された建物の売買契約に先立って宅地建物取引士が行う重要事項説明では、インスペクションの結果説明が義務化されています。
一方、調査する事自体は義務ではないので、調査をしていない場合には「していない」ということが説明されるにとどまります。
また今回の改正法では、宅建業者が「媒介契約時に建物状況調査を実施する者をあっせんする」となっていて、あっせんの相手方は売主または買主のどちらに限定するものでもありません。
しかし買主は、売買契約を締結する直前になって形式的に媒介契約を取り交わすのが慣例化しているため、買主は売買契約当日にインスペクションの説明を受けるケースがほとんどです。
したがって宅建業法上のインスペクション(以下、既存建物状況調査と呼びます)は、主に「売主」が実施することを想定しているものと思われます。
その結果として「既存建物状況調査」では、「売主が主体となるインスペクションの弊害」が懸念されています。
改めて指摘するまでもなく、売主は物件を売りたい立場であり、その売主から売却の依頼を受けた宅建業者も同じ立場です。
その両者からあっせん、依頼を受けて実施されるインスペクションが、客観性・中立性を維持するのは極めて難しいことだと思います。
万一建物に不具合があったとしても、売主や不動産業者はこうした不具合を隠そうとしたいはずです。
もしインスペクターが不動産業者からの報告書内容の改ざんや隠ぺいなどの要求を断ったとしたら、もう二度とあっせんや依頼を受けることはなくなるでしょう。
ホームインスペクションは買主が自ら選んだインスペクターに依頼してこそ価値がある！
インスペクション先進国であるアメリカでは、ホームインスペクターと不動産業者の癒着が問題となり、州によっては不動産業者によるインスペクターの紹介は禁止されているといいます。
癒着問題は依頼者が自らインスペクターを選べない場合に起こります。
したがって私は、ホームインスペクションは「買主が自ら選んだインスペクターに依頼してこそ価値がある」と確信しています。
また宅建業法上の既存住宅状況調査は、不動産取引上で利用される既存住宅の現況把握のための基礎的な調査です。
調査範囲は基礎・壁・柱などの構造上主要な部分と屋根・外壁・開口部などの雨水の侵入を防止する部分などに限定され、内容的に決してで安心できるものではありません。
建築に関するトラブルは、主要な構造部分や雨水の侵入を防止する部分以外でも発生するためです。
一方、弊社のインスペクションは、断熱工事の施工不良や設備の作動不良、漏水、現在は良くても直近に修繕が必要になる箇所や、マンションであれば管理状況などを広範囲に渡って調査するので、安心感を得ることができます。
この様に私共が行っているホームインスペクションは、宅建業法上の既存住宅状況調査とは一線を画すもので、同じ内容ではありません。
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」のみにとどまらず、生活に支障をきたす恐れのある部分または将来支障をきたしそうな部分などを丁寧にチェックしています。
中古住宅の購入を検討している方からのご依頼をお待ちしています！
レーザー墨出し器による床の水平と柱・壁の垂直のチェック
