先日、レオパレスで販売した中古アパートを購入しようとした投資家の方から、銀行融資が受けられなかったという話を聞きました(施工はレオパレスではないようです)。
一方、レオパレス物件が次々と格安で売りに出されていることが伝わってきますが、「投げ売り」に近い状態でもなかなか買い手が見つかりません。
いくら格安とはいっても、5,000万円以上する物件を現金で購入できる人はそう多くはありません。
欠陥住宅の代償は多方面に広がっている様です。
さて、中古住宅を購入して自分のライフスタイルに合わせてリノベーションしたり、ＤＩＹリフォームしたりする方が増えているようです。
こうした流れは中古住宅の流通を活性化させると共に、今や大きな社会問題となっている空き家対策にも有効なので非常に好ましいことだと思います。
家を新築する際には建築確認申請(役所への届け出)を行い関連法規に適合しているかどうかのチェックを受けますが、リフォームの場合には部屋を増築したり構造耐力上主要な部分の過半の修繕などの大規模リフォームを行う以外では、建築確認申請は必要ありません。
しかし建築確認申請が必要ないからという理由で、建築関連法令が適用されないということではありません。
建物が建てられる面積や高さ、増築可能な面積、採光・換気などには制限があり、地域の住環境への配慮が求められる場合もあって、これらは建築確認申請を必要としない場合にも要件を満たす必要があります。
建築基準法の第1条には「人命と財産を守る」とうたわれています。
これらの基準を守らないことは、住まい手の命や財産を危険にさらすことにつながり、火災や地震などの災害時には大きな被害を受ける要因にもなります。
そういったことを考えると、建築確認申請の有無にかかわらず関連法規を守ることの重要性に気付くと思います。
リフォームする際には原則として現行の法律に適合させることが必要！
さらに法律も時代と共に改正が行われるので、築年数が経過している住宅では現在の建築基準に適合しない部分が生まれ、このような建物は「既存不適格建築物」と呼ばれています。
中古住宅の中には新築当時にはきちんと建築確認申請を受けていても、現在では既存不適格となっているものが数多く存在しています。
しかし規制が強化されたからと言って「すぐに直せ」といわれても困ってしまいます。
そこで規制強化の時点で既に建っているものは改正前の基準に適合していれば良いことになっていて、「違反建築」とは区別されているのです。
ところがリフォーム工事を行う場合には、原則として不適格になっている部分を現行の法規に適合させる必要があります。
ただし、すべてを現行の規定に適合させるのが困難な場合には、内容によって一定の条件のもとで遡及を緩和することができます。
現行の法律に適合させる範囲や方法などは工事費や工期に大きく関わることなので、中古住宅を購入してリフォームする場合には注意が必要です。
リフォームする際には建築確認の要・不要に関わらず、耐震性や防火性、避難などの生命に関わる基準や、内装材や採光・換気などの健康に関する基準にはしっかりと適合させ、快適で安全な住まいにすることが大切です。
一方、リフォームしたことで違反建築になってしまうケースも後を絶ちません。
建築基準法に違反している場合には建物の安全性が損なわれてしまう可能性があるほか、財産としての不都合が生じてしまいます。
評価額が低下して売却の際に不利になったり、住宅ローンの対象とならずに買い手がつかないことにもなりかねません。
まさにレオパレスのアパートが一つの例です。
ＤＩＹリフォームを行う際は建築の専門家のアドバイスを受ける様にし(ＤＩＹアドバイザーやインテリアデザイナーなどは建築の専門家ではないので要注意です)、リフォーム業者に依頼する際には関連法規にも熟知したリフォーム業者を選ぶ様にして欲しいと思います。
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