建築確認申請とは？

建物調査の予定がなかった今週１週間、これからのホームインスペクションについて考えました。
我が国でも、近いうちに中古住宅の流通が盛んになって「ホームインスペクションの時代」がやってくると思います。
私は、「中古住宅購入前のホームインスペクション」をメインに日々活動していますが、これからは単に「住宅診断・調査ができます。」だけでは、依頼者のご要望に十分お応えする事は難しいと思っています。

中古住宅の購入で困ることは、住宅のコンディションや劣化具合、欠陥の有無、メンテナンス費用に関する事だけではないはずです。購入後のリフォームや資金計画、将来の修繕計画や増改築計画、保証・保険、補助金や助成金、税金など、心配事は他にもたくさんあります。
また場合によっては、現在の住まいの増改築や新築マンション、建売住宅の購入、注文住宅の建築などの選択肢もあるはずです。不動産会社でも、もちろんこの様な相談に乗ってくれるとは思いますが、第3者からの視点でのアドバイスは別の面で参考になるはずです。

これらのニーズにも総合的にお応えできなければ、相談相手として十分とはいえません。
単独で対応できないものは、各分野の専門家とネットワークを作り、様々なご相談にも対応できる様にしていきたいと思います。

建築確認申請は、欠陥住宅でない事のお墨付きではない！

さて、ホームインスペクションを行っていて、多くの方が勘違いしていると思われる事の一つに、建築確認申請があります。そして、建築確認について不動産仲介業者の中にも正しく理解していない人がいます。
「建築確認」とは、行政の許可と思われている方が多いのですが、実際は公的な許可や認可の事ではありません。
建築確認は、建物を建築しようとする人(建築主)が、書類を作成して「この様な適法な建物を建築します」と申告を行い、役所や民間の確認検査機関が書類を見て違法性のない事をチェックして、「確かに適法です」と機械的に「確認」する作業を行うだけです。
よって、建築確認申請書類一式が揃っているからといって、建物の安全性や品質を保証するものでは決してありません。
そして、建築確認通りに施工されているとも限らないので、出来上がった建物に違法性がないともいえません。
建築確認申請書類でわかるのは、建築時期くらいと思った方が良いかもしれません。

そして検査済証があれば、完了検査が行われているので、違法性がある可能性は低くなりますが、完了検査でチェックされるのは、敷地の形状や道路との高低差、建物の配置や建物の高さ関係、軒の出や窓の大きさなどに限られるので、欠陥住宅でない事の証明にはなりません。
不動産仲介業者の中には、建築確認申請書や検査済証がある事で、「役所がきちんと検査しているので、ホームインスペクションの必要はありません。」などと的外れな事を言う人達もいますが、彼ら自身が現状を理解していないケースもあるので、注意が必要です。
また、建築確認申請書があるものの、検査済証がない場合は、意図的に建築確認通りに施工せず、検査を受ける事ができなかった可能性があります。
「書類が一式揃っている方が、書類がない場合よりも信頼度が高い」のは間違いないのですが、書類が揃っているからといって絶対に安心とは限りません。

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