宅建業法が改正されてインスペクション(既存住宅状況調査)の告知が義務化されてから2年が経過しました。
宅建業法改正の背景には、消費者の中古住宅購入に対する不安を払拭して欧米並みに国内の中古住宅流通市場の活性化を図るという思惑があります。
その結果、中古住宅購入前にインスペクションの存在を知る方が増えました。
しかし、現行の宅建業法上の制度には様々な不備(買主がインスペクションについての説明を受けるのはほとんどが売買契約の当日、診断を行うのは建築士に限定され、その多くが宅建業者があっせん、診断結果の報告は建築にあまり詳しくない宅建業者が行う等)があると指摘される中で、中古住宅の流通量もインスペクションの実施率も国が期待するほど伸びていないのが現状でしょう。
弊社では、買主が自らホームインスペクターを選んで住宅診断に同行し、実際に問題点を自分の目で見て説明を受け、安心・納得して購入(契約)しなければあまり意味がないと考えています。
さらにインスペクションは、単に建物の不具合の有無を調べることが目的ではありません。
その不具合が重大な問題なのか否か、どういった方法で直すのが良いのか、費用はどれくらいかかるのか、などを的確に説明してもらうことにこそ住宅診断を行う意義があります。
築浅の建物ならそれほど大きな問題はなかったとしても、築年数がそれなりに経過した建物であれば何らかの不具合が生じているのが普通です。
したがってインスペクション(住宅診断)はそれだけで成立するものではなく、不具合箇所を修繕し、より快適に安心して暮らすための提案や施工と一連の動きの中で行われるのが本来の姿といえるでしょう。
住宅リフォーム会社こそ住宅診断に最適なプレイヤー？
現地調査を行って建物の現状を把握し、必要な修繕の提案や修繕費用を顧客に提示するのは住宅リフォーム会社の日常的な業務です。
この様な観点から見ると、個人的には住宅診断のプレーヤーとしては、建築設計事務所(建築士)よりもリノベーションに長けたリフォーム会社の方がより相応しいと思います。
しかし施工会社に依頼する場合には利害関係が絡むので、どうしても客観性に欠けてしまうという問題があります。
(不動産会社とつながりがある建築士事務所もあるので、必ずしも建築士に依頼すれば中立的な立場で調査してもらえるとは限りませんが・・・。)
またマンションリノベの施工会社は数多くあっても、構造の問題が絡んでより高いスキルを要する戸建リノベに長けた施工会社が少ないという課題もあります。
こうした課題が解決できない限り、インスペクションが本当に必要なものとして広く認知される可能性は少ない様に思います。
近年では業務の一環にインスペクションを採り入れているリフォーム会社が増えていますが、リフォーム会社にとっては如何にして客観性、中立性、第三者性を保つのかが重要なポイントになります。
インスペクションが必要なものとして広く浸透していくためには、今後のリフォーム会社の取り組み方が重要になるでしょう。
中古住宅流通活性化の使命感を強く持ったリフォーム会社が増えれば、国内の住宅市場は大きく変わるはずです。
しかし住宅診断を行うためにはコストがかかるので、従来の様に無償で行っていたらリフォーム会社の経営は成り立ちません。
受注を目的とした無償の現地調査とは分けて考える必要があるでしょう。
したがってそうなるには、まだ時間がかかると思います。
私は都内の住宅会社で20数年間、約2,000件の住宅リフォームに携わってきた中で、中立的、第三者的な立場から依頼者に対して助言を行うためには、住宅診断を専業とする必要性を感じて独立して千葉県で現在の仕事を始めました。
中立性を保った住宅診断を行うリフォーム会社が増えるまでの橋渡しとして、その役割を担っていきたいと考えています。
リフォーム会社はこの様な大掛かりなリフォームを提案する前には、必ず構造躯体などの詳細な建物調査を行います。
こうした業務を日常的に行っているリフォーム会社であれば、最適な住宅診断のプレイヤーになりえます。
